Új törvény a Kanári-szigeteken: vége a rövid távú lakáskiadásnak? Vagy csak másképp éri meg befektetni?
A törvény jelenleg hatályon kívül van, de bármikor „élesíthetik”.
Az elmúlt hónapokban sorra jelentek meg a hírek arról, hogy a Kanári-szigetek parlamentje elfogadta az új törvényt a rövid távú lakáskiadásról (vivienda vacacional / holiday let). Sokan egyből arra gondoltak: „akkor most vége az Airbnb-nek és a turisztikai kiadásnak?”
A valóság ennél árnyaltabb. Nem arról van szó, hogy egyik napról a másikra bezárnak minden turistás lakást, de az biztos, hogy teljesen új korszak kezdődik a kanári ingatlanbefektetésekben.
Ebben a cikkben nem jogi nyelven, hanem befektetőbarát módon foglaljuk össze:
- mi változik az új szabályozással,
- mit jelent ez a jelenlegi tulajdonosoknak,
- és mire számíthat az, aki most szeretne ingatlant vásárolni a szigeteken.
Mivel az IngatlanMenedzser.com csapata évek óta foglalkozik kanári-szigeteki ingatlanok üzemeltetésével és közvetítésével, a gyakorlati tapasztalatainkat és a friss szabályozást együtt nézzük végig.
Mi az új kanári-szigeteki holiday rental törvény lényege?
Az új törvény alaplogikája egyszerű, még ha a részletek bonyolultak is:
a lakhatást helyezik előtérbe a turizmus előtt.
A legfontosabb pontok röviden:
- A rövid távú kiadás (holiday let / vivienda vacacional) hivatalosan is üzleti tevékenységnek minősül.
- Az, hogy hol lehet turistáknak kiadni, már nem „mindenhol, ahol tetszik”, hanem az adott önkormányzat (ayuntamiento) által meghatározott területeken.
- A lakásállomány döntő többségének továbbra is lakhatási célra kell megmaradnia:
- általánosan legalább 80–90% lakófunkció,
- a turisztikai használat csak a maradék sávban férhet bele.
- Több helyen bevezetnek egy felső plafont: egy településen vagy városrészen belül max. kb. 10–20% lehet turisztikai kiadásra használt lakás.
- A törvény egy ötéves átmeneti időszakot ad:
- a már engedéllyel rendelkező lakások tovább működhetnek,
- ezalatt az idő alatt kell alkalmazkodni az új önkormányzati tervekhez és technikai feltételekhez.
- Amíg egy önkormányzat nem fogadja el az új saját terület-rendezési tervét, addig általánosságban új VV engedélyt nem adnak ki.
Vagyis:
nem azonnali tiltásról, hanem fokozatos, elég szigorú keretek közé szorításról beszélünk.
Mi történik azokkal, akiknek már van VV engedélyük?
Öt év „lélegzetvételnyi idő”
Akinek már van hivatalos, bejegyzett VV engedélye, annak nem holnap kell lekapcsolni a villanyt.
Ők egy ötéves átmeneti időszakba kerülnek, amely alatt:
- tovább folytathatják a turisztikai kiadást,
- viszont idővel meg kell felelniük:
- a helyi önkormányzat által kijelölt zónáknak,
- és az előírt műszaki, energetikai és minőségi követelményeknek.
Ez az időszak arra szolgál, hogy a piac alkalmazkodni tudjon, és ne egyik napról a másikra omoljon össze a szektor.
„Konszolidált turisztikai használat” – stabilabb státusz
Az új szabályozás bevezet egy olyan fogalmat is, amely nagyobb stabilitást adhat a kisebb, saját kezű tulajdonosoknak: a „konszolidált turisztikai használat” státuszt.
Egyszerűen fogalmazva: akinek igazolhatóan már a törvény előtt is turisztikai célra üzemelt a lakása, és ezt a megfelelő engedélyekkel tette, az bizonyos feltételek mellett kérheti, hogy a tevékenysége stabilabb, hosszabb távon védettebb besorolást kapjon.
Ez nem automatikus, és mindig az adott önkormányzati tervtől függ, de fontos jelzés:
nem mindenkit akarnak „kivégezni”, inkább a kontrollálatlan terjeszkedést akarják megállítani.
Mire érdemes figyelnie egy jelenlegi tulajdonosnak?
Ha már van VV engedélyed, az alábbiak különösen fontosak:
- Papírok rendben legyenek:
- szerepeljen az ingatlan a hivatalos turisztikai regiszterben,
- a licencszám valós és érvényes legyen.
- Comunidad (társasház) szabályzat:
- nem mindegy, hogy a lakóközösség mit engedélyez,
- a spanyol társasházi jog az elmúlt években már lehetővé tette, hogy egy közösség korlátozza vagy tiltja a VV-t.
- Műszaki és energetikai szint:
- alapterület, energetikai besorolás, állapot, komfort – minél közelebb vagy az elvárt szinthez, annál kisebb a kockázat, hogy később nagyobb beruházásra kényszerülsz.
Érdemes-e még kanári ingatlant venni, ha most szigorítottak?
Ez talán a legfontosabb kérdés minden befektető számára.
Új engedélyek: jelenleg nem jó korszak
Ha valaki most vesz egy ingatlant, aminek:
- nincs meglévő VV engedélye,
- és nem bizonyítható, hogy korábban legálisan turisztikai kiadás folyt,
akkor ma azzal kell számolnia, hogy:
- új VV engedélyre rövid távon kicsi az esély,
- az új kérelmek elbírálása teljesen az adott önkormányzat új tervétől fog függeni – és ezek a tervek még készülnek.
Ráadásul, ha egy adott zónában már közel a 10–20%-os VV-limit, hiába lesz később terv, új engedély akkor sem biztos, hogy fér bele.
Milyen ingatlant érdemes nézni, ha turizmusban is gondolkodsz?
Az új szabályok mellett a stratégia eltolódik:
- Olyan ingatlan, amelynek már van érvényes VV engedélye
– ez ma külön „értéktétel” egy adásvételben. - Olyan lakás, amely hosszú távú bérbeadásra önmagában is jó befektetés,
– és a turisztikai kiadást inkább opcionális jövőbeli bónuszként kezelni, nem biztos alapként. - Jó lokáció, stabil kereslet
– jövőbeni továbbértékesítés esetén, magasabb haszon.
Fontos gondolat:
ha ma valaki úgy vesz ingatlant a Kanári-szigeteken, hogy csak a VV-ben hisz, az túl nagy kockázatot vállal.
Úgy érdemes számolni, mintha az ingatlan hosszú távon, normál bérlővel is megállná a helyét.
Új építésű ingatlanok: külön kockázati kategória
Az új építésű házak, lakóparkok esetében sok helyen még szigorúbb,
hogy mikor és milyen formában engedik a turisztikai használatot.
Egyszerű befektetői fordításban:
- új építésnél könnyen lehet, hogy hosszú évekig semmilyen reális esély nincs VV-re,
- ezért itt különösen igaz, hogy első körben lakhatási, hosszú távú bérleti szempontból kell nézni a számokat.
Milyen befektetési stratégiák működhetnek az új szabályozás mellett?
Az biztos, hogy a „veszek bármit, kiadom Airbnb-n, aztán majd csak jó lesz” korszak véget ért.
De ettől még a kanári ingatlan nem lett rossz befektetés, csak másképp kell hozzáállni.
1. Stabil, hosszú távú lakáskiadás
A hosszú távú bérbeadás:
- kiszámíthatóbb,
- kevésbé kitett a turisztikai szabályozásnak,
- jobban illeszkedik a hatóságok mostani céljához: a helyiek lakhatásának védelméhez.
Sok helyen már most is erős a kereslet normál bérlakásokra – főleg ott, ahol sok a munkahely, szolgáltatás, iskola, vagy nagy az expat (aki nem annak az országnak az állampolgára, ahol éppen él) közösség.
2. Olyan ingatlan, ahol a VV-érték már benne van az árban
Ma már külön kategória az a lakás, amelynek:
- valós, ellenőrizhető VV engedélye van,
- évek óta turisztikai kiadásban működik,
- dokumentálható múltja, bevételi története van.
Itt nem „VV-potenciált” veszel, hanem VV-múltat.
Természetesen ilyenkor nagyon fontos a due diligence:
- engedélyek ellenőrzése,
- közösségi szabályzat átnézése,
- helyi zóna státuszának ismerete.
3. Rugalmasság: mindig legyen B-terv
A jelenlegi környezetben szerintünk az a befektető fog jól járni, aki:
- nem egyetlen bevételi modellre épít,
- tud váltani turisztikai és hosszú távú bérbeadás között, ha a szabályok úgy kívánják,
- az ingatlant nem kizárólag „cash-cowként” nézi, hanem értékmegőrző vagyonként is.
Hogyan tud segíteni az IngatlanMenedzser.com?
Az új szabályozás mellett még fontosabb lett, hogy helyi ismerettel és gyakorlati tapasztalattal rendelkező csapat segítsen a döntésekben.
Ingatlanközvetítés befektetőknek
Segítünk olyan ingatlanokat találni, amelyek:
- valóban reálisak befektetési szempontból,
- jogi és adminisztratív szempontból tiszták,
- ha van VV engedélyük, azt valóban ellenőrizni tudjuk a nyilvántartásokban.
Nem az a cél, hogy „szép képeket” nézegessünk a hirdetési oldalakon, hanem hogy:
- a számok, a szabályok és a helyi realitás együtt adjanak értelmes képet.
Üzemeltetés és menedzsment a szigeteken
Ha nem a Kanári-szigeteken él, az ingatlan üzemeltetése önmagában is kihívás:
- bérlők kezelése,
- karbantartás,
- adminisztráció,
- helyi szolgáltatókkal való kapcsolattartás.
Az IngatlanMenedzser.com célja, hogy ezt a terhet levegye az Ön válláról, és olyan megoldást adjon, amely:
- átlátható,
- kiszámítható,
- és illeszkedik az aktuális jogi környezethez.
Tanácsadás az új szabályozás fényében
Nem végzünk jogi tanácsadást – arra ügyvédre van szükség –, de:
- helyi piaci tapasztalattal,
- a különböző települések, zónák ismeretével,
- a bérbeadási gyakorlat oldaláról
tudunk segíteni abban, hogy már a vásárlás előtt lássa a kockázatokat és lehetőségeket.
Ha kanári ingatlanvásárláson gondolkodik, és nem szeretne egyedül eligazodni az új szabályok között,
vegye fel velünk a kapcsolatot itt: info@ingatlanmenedzser.com
Gyakori kérdések az új kanári-szigeteki holiday rental törvénnyel kapcsolatban
Lehet-e most új VV engedélyt igényelni, ha most veszek ingatlant?
Jelenleg általánosságban azzal kell számolni, hogy új VV engedély kiadása szünetel, amíg az adott önkormányzat el nem fogadja az új helyi tervét. Ez településenként más ütemben fog megtörténni, és később is csak ott lehet esélye, ahol:
- a zónában még nem érték el a VV-limitet,
- az ingatlan megfelel a műszaki és egyéb feltételeknek.
Mi történik a meglévő holiday rental engedéllyel rendelkező lakásokkal?
A már engedélyezett lakások ötéves átmeneti időszakba kerülnek. Ez idő alatt folytathatják a tevékenységet, de alkalmazkodniuk kell:
- a helyi önkormányzat új területrendezési tervéhez,
- és a vonatkozó technikai, minőségi elvárásokhoz.
Bizonyos esetekben „konszolidált turisztikai használat” státusz kérhető, ami stabilabb helyzetet adhat.
Még mindig jó befektetés a kanári ingatlan, ha nem biztos a VV?
A válasz: igen, de más gondolkodással.
Ha az ingatlant úgy veszi, hogy hosszú távú bérbeadásra is önállóan jó befektetés, és a VV-t csak plusz lehetőségként kezeli, akkor a kockázat kezelhető. Ha kizárólag a turisztikai kiadásra épít, az most kifejezetten magas kockázat.
Szükséges-e helyi szakértő, ha nem a szigeten élek?
Gyakorlatilag igen.
Nemcsak a nyelv vagy a kulturális különbségek miatt, hanem mert:
- gyorsan változó jogszabályi környezetről van szó,
- az önkormányzati gyakorlatok településenként eltérők,
- a bérlők, szolgáltatók, közösségek kezelését helyben, rendszeresen intézni kell.
Ebben tud az IngatlanMenedzser.com partner lenni: helyismerettel, gyakorlattal és befektetői szemlélettel segítünk eligazodni az új helyzetben.
A törvény jelenleg hatályon kívül van, de bármikor „élesíthetik”.
- Ez jelenleg a legolcsóbb település a Kanári-szigeteken (Gran Canaria) ingatlanvásárlásra
- Expressz ingatlaneladások Gran Canarián: Miért kel el minden tizedik lakás egy hét alatt?
- Ingatlanpiac Gran Canarián: Trendek és lehetőségek
- VV engedély, moratórió, 10%-os limit – így változik a rövid távú kiadás a Kanári-szigeteken
- 30 gyakori kérdés azoktól, akik ingatlan szeretnének vásárolni Gran Canaria -án
